Когда купить себе угол? Нестандартный ответ

Эта тема - квартирный вопрос (который испортил москвичей согласно Булгалкову) актуальна и для меня лично, так что это не просто теоретические выкладки и посты.Передо мной стоит задача (в глазах жены) – когда будем покупать квартиру?

Я попытаюсь моим читателям в цифрах объяснить то, что я ей объяснил на словах: мою инвестиционную стратегию.

Сначала о задаче: мы живем в маленькой студии, но хотим двухкомнатную в том районе, котором мы живем…

Разница составит больше, чем стоимость студии, так что сумма немаленькая и дилемма проста до безобразия: брать ипотеку или ждать и копить.

Только чего и сколько ждать? Надежда должна быть чем-то подкреплена.

Это дилемма усложняется ежедневными новостями в стиле:Недвижимость будет только расти в цене из газет и статей, проплаченных девелоперами.

Но я читаю эти статьи:В июне столица обновила абсолютный рекорд по числу реализуемых квартир в новых домах. Одновременно снизились и ценыЗа последний год средневзвешенная цена 1 кв. м в столичных новостройках упала на 11,5% и достигла 142,2 тыс. руб., указывают риелторы. Полугодовое падение составило 3,9%, сильнее всего новостройки подешевели на западе столицы, говорится в пресс-релизе. «Порядок цен в 80–100 тыс. руб. за 1 кв. м в Москве еще год назад встречался в единичных проектах. Сегодня это уже не редкость. Таким образом, у покупателей появился уникальный шанс приобрести квартиру в столице по подмосковным ценам», — заявила директор департамента управления проектами «Метриум Групп» Анна Соколова.Снижение цен может быть частично связано со скидками, которые застройщики предлагают покупателям, считают риелторы. В настоящий момент квартиры с дисконтом продаются в 50% новых проектов Московского региона.

Это пока только в Москве, в СПБ еще спокойнее, но уже начинаются скидки.

Или вот еще новость:Строительный сектор в мае продолжил отвесное падение, ускорив его до рекордных темпов.Как сообщил в четверг Росстат, объем выполненных за месяц строительных работ сократился в годовом выражении на 9%.Месяцем ранее, в апреле, падение составляло 5,9%, в марте - 1,4%.

Строительство пробило "дно" кризиса - то есть уровни июля-августа 2015-го года, еще в апреле, рассказывает ведущий эксперт "Центра развития" ВШЭ Николай Кондрашов, в мае же оно упало ниже уровней кризиса 2009-го года.

Скажете, налетай и покупай, когда подешевело.Но, я подожду еще немного.

Ответ есть в книге лауреата Нобелевской премии по экономике Роберта Шиллера «Иррациональный оптимизм». В ней очень много интересного про недвижимость и фондовый рынок в США с подробным анализом. Перечислять все хитрости и умные вещи оттуда бессмысленно. Я лучше вам покажу одну из них на российском рынке.

Итак, начнем расчеты.Перед Вами график стоимости квадратного метра вторички в СПб под данным Бюллетеня недвижимости и Московской Биржи:

Недвижимость с сентября 1997 года прибавила в цене больше, чем акции из-за фундаментальной недооценённости со времен Советского Союза и отсутствия ипотечного кредитования.Перед кризисом 2008 года недвижимость достигла своей «нормальной цены» в условиях рыночной экономики.

Как видим, цена на квартиры восстановилась только в 2015 году после падения. Таким образом, и фондовый рынок и рынок недвижимости в настоящее время находятся на своих пиках, как перед кризисом в 2008 году.

А причем здесь Шиллер, спросите Вы?А при том, что цены на «заветный угол» следуют за ценами акций с лагом до года.В США этот лаг – около года.

Давайте поближе посмотрим период перед кризисом 2008 года:

Итак, пик на фондовом рынке по индексу ММВБ был зафиксирован в мае 2008 года и достиг отметки 1925,24, а потом рухнул, как подкошенный до 611,32 в ноябре 2008 года или в 3 раза за полгода. Молниеносный кризис.

Что же было с ценами на квадратные метры?Они росли, несмотря ни на что – со 100 245,8 руб./кв.м. до 108 614,1 руб./кв.м в октябре 2008 года! Т.е. почти в пик кризиса: акции на дне, а недвижимость на высоте.

А потом начинается ровно наоборот: акции растут, а недвижимость падает.Пик падения цен на недвижимость был в декабре 2009 года – 81 468,90 руб./кв.м.Т.е. разница составила чуть более года по сравнению с фондовым рынком.

Таким образом, мы вычислили лаг в год на российском рынке.Такое же отставание цен и в США!

Эти данные были получены за огромный промежуток времени в США, и не один кризис, как у нас.Но, как видим, схема одна и та же. Это связано с тем. что на фондовом рынке люди бросаются в панику сразу, а с недвижимостью могут повременить и поддержать.Такого терпения хватает ровно на год… А потом цены падают, как и во всей экономике.

Фондовый рынок сейчас еще растет, поэтому недвижимость может расти, а, может, и нет в связи с тем, что деньги и народа заканчиваются в связи с ежегодной предновогодней паникой и ростом доллара – и панической скупкой недвижимости каждый раз.

Этот кризис для России не похож на предыдущий: у него много пиков, а когда начнется падение?Это зависит от мировой конъюнктуры и цен на нефть.

Еще один момент, который бы я хотел отметить – это то, что недвижимость в реальных ценах практически не растет, а если растет, то ненамного. Это данные более, чем за 100 лет по США.

Что это означает?Так то, что цены на недвижимость растут со скоростью самой инфляции на долгосрочном промежутке. Когда-то цены взлетают, когда-то падают, но рост цен укладывается в инфляцию.

Поэтому на графике цен я решил добавил еще по одной линии, так называемой минимальной линии.

Как она получается?Я взял значения на конец 1997 года по стоимости квадратного метра и индекса и индексировал их на официальную инфляцию.Т.е. минимальные цены – это цены, приведенные к 1997 году!

Если честно признаться, я не ожидал таких результатов:Акции в пик кризиса 2008 года упали ниже, чем уровень 1998 года и это при условии, что не было никакого дефолта, а так полгода плохая погода.А цены на недвижимость и близко не подошли к минимуму…

Сейчас, вообще, дикая ситуация: текущее значение индекса – 1884,22, а минимальное значение – 1 441,91, т.е. падение рынка на 30% будет означать 1998 год!

Спросите почему такое безобразие? Или нет ли ошибки в расчетах?Я перепроверил 2 раза – ошибки нет.

Всё дело в том, что российский рынок акций катастрофически недооценен – на 2-м месте в мире по дешевизне.

Не мудрено, что крупнейшая газовая компания в мире Газпром, стоит как Uber приложение в телефоне.Это вообще нормально?

Отошли от темы. А что же со «смешными метрами»?

А метры так сильно не падают, но в прошлые тяжелые времена 2008 года упала на 21,44%. Это средняя температура по больнице, а конкретные предложения отличаются.

Так что года через 2, если недвижимость упадет на 20 и более %, а мои активы подрастут, то я смогу на часть из них, улучшить свои жилищные условия.

Так что, вот такая у меня стратегия.

А Вы думайте сами, решайте сами и берите ипотеку под 16% - это надежнее…