Какие квартиры в Кишинёве в спросе?

Наиболее популярные планировки на вторичном рынке жилья Кишинева.

После месторасположения дома главнейшим фактором, влияющим на спрос и стоимость жилья, является планировка квартиры.

Располагая информацией, предоставленной риэлторской фирмой Gofma Consulting биржи недвижимости Lara и агентства недвижимости Nika Imobil, журналист «Панорамы» решил выяснить, какие квартиры пользуются наибольшим спросом среди столичных покупателей.

Под «хорошей планировкой» подразумевается площадь кухни - не меньше 8 кв. метров - и раздельные, желательно квадратные комнаты. Нежилые помещения, прихожая и коридоры, тоже желательны большой площади - здесь обычно размещают стеллажи или шкафы для хранения домашних вещей. В советское время, когда строились дома массовых серий, а об этих сериях и пойдет разговор, существовали нормативы - 9 кв. метров жилплощади на одного человека. Стать в очередь на улучшение жилищных условий советский гражданин мог только в случае, если на одного члена семьи выходило меньше 6 кв. метров. Понятно, что при таких требованиях площадь жилых помещений была ограничена. Зато можно было выигрывать за счет дополнительных, нежилых площадей. Чем больше их площадь, тем лучше.

Понятие «хорошая планировка» слабо ассоциируется с «хрущевкой»: маленькие кухни, прямоугольные, вытянутые комнаты, мизерной площади прихожая. Правда, в некоторых планировках есть очень большая кладовая - до 4 кв. метров. Да и дома старые. Единственный плюс такого жилья - распложены в привлекательных местах города, близко к локальным городским центрам,либо у основных магистралей города.

Зато их ровесники,так называемые «чешки», - пятиэтажные здания, построенные в середине 60-х и начале 70-х годов прошлого века, отличаются очень хорошей и просторной планировкой. Считается, что это чехословацкий проект, который использовали для жилкооперативов Кишинева. О том, что это действительно проект, заимствованный у чехословацких архитекторов, говорит жилая площадь двухкомнатной «чешки» - 32 кв. метра. В те годы в этой стране действовали другие нормативы распределения жилплощади - 16, а не 9 кв. метров жилплощади на человека. То есть получалось, что 2-комнатная «чешка» - квартира для семейной пары из двух человек. У нас этот проект встретили на «ура» - комнаты раздельные, квадратные, кухня 8 кв. метров, раздельный санузел.

Есть варианты – «чешка» и «получешка». Это одни и те же здания с разными балконами. У «чешки» - это 13-метровая лоджия-этажерка, а у «получешки» - обычный балкон, короткий или длинный. Иногда за «получешку» выдают «брежневки» с длинными, во всю длину фасада квартиры, балконами.

«Брежневки» появились в 70-е годы, сменив «временные», как тогда казалось, «хрущевки». В части «брежневок» появились просторные балконы, раздельные комнаты и кухни на 1-1,5 кв. м больше, чем у «хрущевок». Спрос у покупателей на них выше, чем у «хрущевок». Выше за счет квартир с улучшенной планировкой, ведь некоторые недостатки «хрущевок» достались и части «брежневок» – маленькие балконы, кухни площадью в 6 кв. метров, узкие прихожие. В отдельных квартирах сохранилась совмещенная планировка.

«Брежневок» в городе меньше, чем «хрущевок», так как в те же 70-е городские власти для экономии земельных участков решили строить 9-этажные здания, в основном из сборного железобетона, т.н. панельные дома. За последние годы советской власти столица в основном и застраивалась домами 9-этажных панельных серий. А на смену «брежневкам» пришли дома 102-й пятиэтажной серии. Сегодня она котируется на уровне «чешек». Во-первых, котельцовая, - «панель» все-таки не очень любят - во-вторых, хорошая планировка - большие кухни по 8 кв. метров, достаточно просторные прихожие, тоже в пределах 6-8 кв. метров, раздельные комнаты и санузел, широкие лестничные марши. 102-серию строили и в Кишиневе, несмотря на решение застраивать город девятиэтажками. В те годы действовало узаконенное строительное правило: один жилой дом должен стоять от другого на расстоянии, равном собственной высоте. То есть от одной пятиэтажки до другой - расстояние в высоту пятиэтажного дома, если девятиэтажка, то,соответственно, высота самой девятиэтажки. Мудрое, надо сказать, правило.

Поэтому в Кишиневе из-за недостатка площади и невозможности выполнить требования по расстоянию от одного дома к другому, строились дома 102-й серии. К тому же эти дома часто были ведомственными, то есть построенными организациями для своих сотрудников. Получалось, что такого дома на 30-60 квартир организациям хватало с головой. К тому же, точечная застройка существовала и в те годы, только значительно реже и не такая хамская, как сейчас, и вписать в сложившуюся застройку можно было только 5-этажный дом.

Что касается 9-этажного строительства, то оно начиналось с проекта 135-й серии, который довольно скоро, в течение 4-5 лет, был заменен на дома 143-й серии. По планировке квартиры в домах 143-й серии до сих пор считаются лучшими среди всего советского жилого строительства. Раздельные комнаты, кухни 8 кв.м и более, лоджии есть и в других домах массовых серий. Но гигантская прихожая - по сути, еще одна большая комната, делает эти квартиры очень привлекательными для покупателей вторичного рынка. Дело дошло даже до того, что планировка квартир в некоторых домах кишиневского новостроя полностью повторяет планировку квартир 143-й серии.

135-я серия была первой панельной 9-этажной серией в Кишиневе и проигрывает по части планировки 143-й серии - она еще сохранила «детские болезни» планировок 60-70-х годов, потому и котируется меньше. Есть еще серии МС («молдавская»), МСВ - так называемая «варницкая», считающаяся не очень удачной, главным образом из-за недостаточно широкой прихожей, «бельцкая» и «кагульская» серии. По словам Петра Олейника, директора агентства недвижимости Nika Imobil, эти две последние серии создавались на базе 143-й и по планировке мало от нее отличаются. Изменения коснулись, главным образом, фасадов и лоджий.

Что касается знаменитых «сталинок», то спрос на них все хуже и хуже. Те, кто живет в этих домах, к ним уже привыкли, но для покупателя это слишком старые здания, хотя их тоже отличает хорошая планировка и высокие, до 3,2 метра, потолки. В центре города на квартиры в таких зданиях спрос есть. Но дальше от центра, а тем более на окраинах, часто с деревянными перекрытиями, давно не ремонтировалось, обросло пристройками и сарайчиками, часто в ущерб соседям. И спрос на «сталинки» падает.