Некапитальная постройка считается самостроем?

Когда спрашивают, считается ли самостроем некапитальная постройка, прежде всего имеют в виду: нужны ли разрешения на строительство некапитальной постройки? нужно ли узаканивать некапитальную постройку? нужно ли вводить в эксплуатацию некапитальную постройку? что можно строить без разрешения и совершенно законно?

Сначала давайте поймем, какая постройка считается капитальной, а какая - нет.

Что такое некапитальная постройка?

В законодательстве Украины с определением слова "капитальное строение" ("некапитальное строение") все опять запутано.

Самое авторитетное министерство - Минстрой Украины еще в 2006 г. разъяснил, что в законодательстве нет единого понятия "капитального здания". Соответственно, нет и понятия "некапитального здания".

Для собственно строительства существует деление построек на классы капитальности, они разъяснены в Инструкции БТИ.

Однако, Инструкция БТИ называет капитальными и особо капитальными только кирпичные и каменные дома, а панельные многоэтажные дома уже названы "крупнопанельными", хотя они тоже вроде как не временные.

В то же время, термин "некапитальные сооружения" используется, хотя законодательно непонятно, что конкретно имеется под ними в виду. Например, при регистрации недвижимости, согласно Порядку государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений (ПКМУ от 17.10.2013 г. № 868), ". не подлежат государственной регистрации вещные права и их обременения на ископаемые, растения, а также на . некапитальные сооружения. "

Часто некапитальными сооружениями (некапитальными зданиями) называют временные сооружения и малые архитектурные формы (МАФы).

• 1) титульные временные здания и сооружения (перечень титульных временных зданий и сооружений приведен в ДСТУ-Н Б Д.1.1-5);
• 2) нетитульные временные здания и сооружения (перечень нетитульных временных зданий приведен в ДСТУ-Н Б Д.1.1-3).

Сейчас ДБН Д.1.1-1-2000 заменен на ДСТУ Б Д.1.1-1:2013 "Правила визначення вартості будівництва".

До Закона 2011 г. о регулировании градостроительной деятельности МАФы назывались МАФами - малыми архитектурными формами. Приказом от 13.10.2000 г. № 227 Госкомитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины, утвердившим Типовые правила размещения МАФов, "малая архитектурная форма для осуществления предпринимательской деятельности (далее - малая архитектурная форма) - небольшое сооружение, выполняемой из облегченных конструкций и устанавливается временно без устройства фундаментов;"

Этот приказ был заменен Порядком размещения МАФов, утвержденным Постановлением КМУ от 26.08.2009 г. № 982, где предусматривалось два вида МАФов - передвижной и стационарный.

Стационарная малая архитектурная форма - "временное одноэтажное сооружение социально-культурного, бытового, торгового и другого назначения для осуществления предпринимательской деятельности высотой не выше 4 метров, имеющее по внешнему контуру площадь около 30 кв. метров, изготавливается из облегченных конструкций и устанавливается временно без закладки фундамента;".

Законом 2011 г. о регулировании градостроительной деятельности малые архитектурные формы стали называться временными сооружениями для ведения предпринимательской деятельности.

Временное сооружение торгового, бытового, социально-культурного и другого назначения для осуществления предпринимательской деятельности - одноэтажное сооружение, изготавливается из облегченных конструкций с учетом основных требований к сооружениям, определенных техническим регламентом строительных изделий, зданий и сооружений, и устанавливается временно, без устройство фундамента.

Временное сооружение для осуществления предпринимательской деятельности может иметь закрытое помещение для временного пребывания людей (павильон площадью не более 30 квадратных метров по внешнему контуру) или не иметь такого помещения. Для размещения и сооружения малой архитектурной формы (МАФа) действует отдельный порядок.

Какая некапитальная постройка считается самостроем?

Существует универсальное правило, когда любая постройка, в т.ч. некапитальная, считается самостроем - если она построена на чужой земле. Строительство на чужой земле без права ее застройки (это могут быть только два документа - договор аренды и договор суперфиция) - это однозначно незаконно и такой самострой нельзя узаконить, даже через суд. Такой самострой подлежит снесению, даже если на его строительство не нужны никакие разрешительные документы.

Право строить на земле имеет исключительно ее собственник (ст.ст. 375, 376 Цивильного кодекса Украины). Любой другой человек будет нарушать его право.

Например, для малых архитектурных форм (временных сооружений для осуществления предпринимательской деятельности) действует отдельный порядок установки (размещения), определенный приказом Минрегионстроя от 21.10.2011 г. № 244. Мафы не нужно вводить в эксплуатцию. Но самостоятельное строительство или размещение МАФов запрещено, признается самостроем из-за запрета строить на чужой земле (обычно принадлежит местной общине и управляется местным советом).

Когда некапитальная постройка не считается самостроем?

Из-за отсутствия единого определения некапитального строения нет и единого правила о строительстве некапитальных построек. Эти правила разбросаны по нескольким нормативных актам.

Согласно Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений (ПКМУ от 17.10.2013 г. № 868), ". не подлежат государственной регистрации вещные права и их обременения . на . временные, некапитальные сооружения, расположенные на земельном участке, перемещение которых возможно без их обесценивания и изменения назначения.".

Т.е., если временное или некапитальное сооружение можно безболезненно перенести в другое место и там оно сможет выполнять свои функции, значит его не нужно регистрировать в госреестре недвижимого имущества, соответственно, его не нужно вводить в эксплуатацию или получать на него разрешения на строительство.