Спрос и предложение не соответствуют друг другу на рынке жилой недвижимости Ярославля

Застройщики Ярославля предлагают совсем не те квартиры, которые пользуются наибольшим спросом у покупателей.

Текст: Куницкая Наталья, эксперт по недвижимости

Спрос рождает предложение?!

Квартиры разные нужны, квартиры разные нужны. Что на сегодняшний день предлагают застройщики, а чего хотят покупатели. Этот противовес был и остаётся и посей день.

Есть ли дефицит?

Сказать однозначно, что в Ярославле дефицит новостроек нельзя. Есть такой термин – коэффициент поглощения, он показывает, остаток квартир на рынке в конце определенного периода времени. Рассчитав его помесячно для первичного рынка Ярославля, получается, что ежемесячно в среднем на рынке остаётся непроданными 200-250 квартир, т.е. порядка 15000 кв. метров жилья. В такой ситуации говорить, в общем, о дефиците, по меньшей мере, не корректно. С другой стороны февральский мониторинг показал, что почти в 30% строящихся домов все квартиры проданы. Большая часть этих домов находится на завершающих стадиях монтажа или в процессе внутренней отделки. При этом 8 из 75 домов, в которые в феврале продавались квартиры, были сданы в 2011-2012 гг. Получается, что вопрос, скорее, не в количестве строящегося жилья, сколько в несоответствии предложения спросу. Наибольшим спросом у покупателей пользуются однокомнатные квартиры площадью до 40 кв.м включительно и двухкомнатные квартиры площадью от 50-до 55 кв.м. Средняя площадь однокомнатной квартиры на рынке 44,5 кв.м, двухкомнатной – 65 кв. м, «трешки» — 94 кв. м, а четырехкомнатной квартиры 137 метров кв. При этом по результатам опроса, проведенного специалистами, именно площадь квартиры и кухни являются самыми важными характеристиками квартиры в новостройке с точки зрения потребителей. Объём предложения «однушек» площадью не более 40 кв. метров в феврале 2013 г. составил менее 20% от всех однокомнатных квартир, представленных на рынке. С «двушками» популярных размеров ситуация ещё хуже, их доля всего 7,7%. И это против 25,8% двухкомнатных квартир площадью более 70 кв. метров. Именно эта ситуация и вызывает разговоры о дефиците. Несмотря на то, что объёмы строительства постоянно растут и уже вышли на докризисный уровень, объём предложения, соответствующего потребительским предпочтениям и возможностям катастрофически мал.

Кто первый с конца?

Конечно, начнём не с самых удачных вариантов. Чаще всего после сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости остаются квартиры в домах с претензией на элитность: нетиповое архитектурное решение, большие площади квартир, наличие подземного паркинга и соответствующие ценовые запросы. При этом остаются типовые планировки квартир, в которых не предусмотрена возможность перепланировки, бюджетная отделка общественных зон, отсутствие огороженной территории, не говоря уже об охране (как максимум консьерж) и собственной инфраструктуры. Примерами таких решений могут послужить новостройки, сданные в 2011 году, где на текущий момент всё ещё есть квартиры в продаже: дома на Нефтяников, пр-те Авиаторов и пр-те Толбухина. Средняя площадь непроданной квартиры 120 кв. м, а стоимость 6 748 000 рублей. Можно взять любой дом на первичном рынке г. Ярославля и проанализировать продажи, хуже всего, о чём мы уже не раз говорили, продаются однокомнатные квартиры площадью более 50 кв.м, 2-комнатнатные — площадью более 70 кв. м, и «трешки» 90 квадратов и выше. Про четырёх и более комнатные квартиры можно вообще не упоминать. При этом на рынке постоянно появляются дома, где в большом ассортименте присутствуют большие 2-х и трехкомнатные квартиры. А потом возникают вопросы: почему продажи не идут и квартиры стоят, ждут своего хозяина? Средняя площадь «двушки» на вторичном рынке — 65 кв. метров, а средняя цена за 1 кв.м почти 50 000 руб., получается 3 250 000 рублей. Многие ли потенциальные покупатели при средней зарплате в 20 000 рублей способны позволить себе такую квартиру? И не лучше ли за эти деньги купить «трешку» на вторичном рынке, пусть и небольшой площади? По данным Управления стратегического планирования среднедушевой денежный доход в январе-ноябре 2012 г. в среднем за месяц составил 16 978,03 коп. При таких доходах достаточно сложно говорить о возможности покупки недвижимости. Положительным примером по соотношению цена-качество и разумности площадей демонстрировали в 2012 году пригородные жилищные комплексы: например, в Щедрино и Зелёном бору квартиры продаются очень неплохо, несмотря на переносы сроков сдачи домов в эксплуатацию и некоторую удаленность от объектов социальной инфраструктуры. Для сравнения, средняя площадь двухкомнатной квартиры — 55,5 кв. метров, средняя цена на протяжении года – 37 000 рублей, итого 2 053 500 рублей. Как результат: дома ещё строятся, а квартиры в них уже проданы.

Фото с сайта www.info.yarnet.ru

А застройщики против

До недавнего времени у каждого застройщика и риэлтора была своя классификация. В прошлом году Российская гильдия риэлторов приняла Единый классификатор, которым пользуется и большинство аналитиков, а вот застройщики по-прежнему применяют каждый свою классификацию и крайне неохотно прислушиваются к мнению аналитиков. Анализ результатов мониторингов показывает, что мнение потребителя особенно в плане класса эконом полностью совпадает с Классификатором и рекомендациями правительства Ярославской области. То же, что предлагается на рынке под видом эконом-класса, чаще всего соответствует классу комфорт, а реальный объём предложения квартир эконом-класса в феврале составил чуть более 5%, против почти 95% предложения класса комфорт. В соответствии с Единым классификатором существует 4 потребительскихкласса качества жилых новостроек: эконом, комфорт, бизнес и элит. Эконом и комфорт относятся к массовым классам, а бизнес и элит к жилью повышенной комфортности. В Ярославле на текущий момент предложение такого жилья практически отсутствует. Далее, чтобы было наглядней, будем приводить примеры. Начнём с эконом-класса: он предполагает типовые планировки, любые (в том числе недорогие) материалы строительства, небольшую до 2,7 высоту потолков, и небольшие площади квартир. Единый классификатор обозначает только нижнюю границу площадей для отнесения к определенному классу. Мы же ограничиваем эконом-класс в соответствии с рекомендациями правительства области, обозначенными в областной целевой программе «Стимулирование жилищного строительства на территории Ярославской области» на 2011- 2015 года. Для однокомнатных квартир верхняя граница составит — 45 кв. метров, двухкомнатных — 60 кв. м, «трёшек» – 80, и 100 кв. метров для 4-хкомнатных квартир. Ярко выраженными представителями эконом-класса в Ярославле являются новостройки: Индустриальный переулок у дома №12, дома, строящимися Горстройзаказчиком в 9 микрорайоне Брагино и на Среднем посёлке, а также дома ЖК «Волжский» на пр-те Машиностроителей. Комфорт-класс предполагает высоту потолков не менее 2,7 метров, площадь «однушек» от 34 кв. м, «двушек» не менее 50, трехкомнатных квартир от 65 кв. метров, площадь кухонь не меньше 8 кв.м. Усовершенствованные серийные и индивидуальные планировки квартир. Здесь уже может быть паркинг и огороженная территория, но они не являются обязательными атрибутами класса. В качестве примеров можно назвать жилые комплексы: «Щедрино» и «Зелёный бор», «Доронино», «Полесье», «Ляпинский бор», большая часть новостроек микрорайона Сокол, строения 25 и 35 «Солнечной долины» и многих других. Есть и проекты, находящиеся на грани между двумя классами, чаще всего из-за высоты потолков, например, новый строящийся дом в квартале Фурманова, сданный в 2012 году, жилой дом на пересечении Мурманского и Архангельского проездов, Е. Колесовой 48, «Чистые ключи». Та же история и с бизнес — классом, который на текущий момент представлен двумя проектами ЖК «Панорама» на Которосльной набережной и таунхаусами, строящимися в Парково. Ряд проектов не дотягивают до бизнес-класса буквально по 1-2 характеристикам, которые являются обязательными для отнесения к данному классу. Примеры: на ул. Некрасова, в р-не дома №62, подвели панели в качестве материалов строительства и чуть-чуть недотянувшие по минимальному размеру двухкомнатные квартиры. Большинство же недотягивают по высоте потолков и отсутствию огороженной территории. Например, квартиры на Московском проспекте напротив дома № 121, два дома на 1-ой Приречной в Норском. Бывают и другие неожиданные решения, например: 5 этажный дом якобы бизнес-класса с претензией на элитность и соответствующими ценами (95 000 руб. за кв. метр), в котором не только не предусмотрена огороженная территория, так как огораживать, в общем-то, нечего, там даже нет лифта. Видимо, предполагается, что человек, купивший квартиру миллионов так за 7-8, может себе позволить оплатить грузчиков, чтобы поднять на 5 этаж мебель и бытовую технику, ну и себя заодно. К сожалению, при проектировании застройщики не видят необходимости в информации о предпочтениях потребителей, ситуации на рынке или классификации. И складывается впечатление, что они вообще не изучают спрос. Они делают, так как им удобнее, а потом мы наблюдаем очень низкие темпы продаж и зачастую такие же невысокие темпы строительства, вызванные нехваткой финансов. А в последнее время темпы строительства стали очень сильно влиять на интерес покупателей к конкретному проекту. Это очень хорошо было видно в последние 2 года на примере таких пригородных комплексов как «Полесье» и «Зелёный бор»: чем интенсивнее идёт строительство, тем выше продажи.

Итоги и прогнозы

В целом, ситуация на рынке недвижимости хорошо отражает общую экономическую ситуацию в России: закончился период бурного восстановительного роста после кризиса 2008 года, стагнация на рынке недвижимости стала уже вполне очевидной: замедлился рост цен на недвижимость, спрос и предложение находятся в некоем равновесии, при этом снизился объём платёжеспособного, предъявленного спроса и увеличился объём спроса отложенного. Главным локомотивом строительного рынка в Ярославле становятся малоэтажные пригородные комплексы, предлагающие на текущий момент наиболее интересные варианты по соотношению цена-качество. В ближайшие 2-3 года при сохранении текущей экономической ситуации все тенденции сохранятся. Поэтому застройщикам и инвесторам необходимо понимать, что ажиотажного спроса на недвижимость не предвидится и продать всё, что угодно тем более быстро и дорого уже не получится. Наиболее успешными станут те проекты, которые будут отвечать потребностям потребителей.